第六百一十九章前苏联怎么了？
85年的“广场协议”让日本人口袋里的钱一下子增加了至少20％促使日本政府开始加速全🆎🎜面推行住宅商品化，商业银行开始大量为居民购房发放贷款，贷款利率大幅下调。《》/😕日本的房价也由此开始了急速攀升。
在日本经济一片繁荣，房价不断攀升中到了90年，日本各大银行不仅突然停止购房贷款，并大幅提高原来的购房贷款利率。92🌻🄔☺年开始征收地价税征收额度为财产继承税评估值的0日本政府为什么要出台这样的经济政策？日本汽车、家电等其它行业的繁荣景象为什么也突然消失了？这意味着日本经济由此开始步入“泥潭”吗？又如何看待日本经济“空白”的十年呢？
在房价，股价一路高涨，日本经🃲☋济一片繁荣的90年3月27日，日本银行出台了《控制不动产融资总量的通知》，🔪这一《通知》被后来称为日本泡沫经济崩溃的“发火点”，房价，股价掉头下跌。当年8月，日本银行又把短期贷款利率上调到。更有甚的是92年大藏省又出台了地价税，让已经一蹶不振的不动产业更是雪上加霜，高端百货业因其店址位于城市最繁华的地段，每年0的地价税竟然超过商品利润的20％，地价税对房价的抑制力可见一斑。
日本政府为什么要出台这🕞样的金融政策，是他们没有想到这些政策会导致楼市、股市大跌。那么，在楼市、股市已经开始暴跌的92年，大藏省为什么还要出🛆🚆👅台地价税，让不动产业丝毫得不到喘息的机会呢？
有不少人认为：90年之后的几年，日本政府🄧一连的经济政策把日本经济推入不能自拔的“泥潭”，让整个日本🏻🟎经济出现“空白”的十年90年中期－年
准确地说：不是90年的政策有问题，而是85年日本全面开放不动产市场，寄希望通过不动产来让日本经济继续保持🕭🌴高速发展的政策有问题。在不动产市场全面开放的85年89年·日本以及世界的变化让日本政府清楚的看到了85年🄫所犯这一政策错误的严重性。90年以后的政策不过是对85年所☔犯错误的紧急更正。
房地产是不是有😤泡沫是以实体经济为参照物，房地产🕃价值脱离了实体经济的支撑就被认为是泡沫。
但是，房地产🌘泡沫一定会崩溃，或者说房地产泡沫一定要以房☜价暴跌的方式来结束·这在经济学上是🚟🔭找不到依据的。
脱离了实体经济支撑🝳的房地产泡沫一定要被捅破吗？答案也📶是不一定的。
在经历了房地🌘产泡沫崩溃的日本学术界比较主流的观点是：房地产泡沫是不是需要被捅破主要由社会因素来决定。那么，日本为什么要捅破泡沫呢？
进入上个世纪80年代，伴随华夏的大门开放，一直🕃持续繁荣的日本经济也进入了鼎盛期。☱
但是，华夏及其它发展华夏家的彩电、冰箱等生产线的投产，让日本政府清楚的看到了，发展华夏家的低价格很快要对日本的制造业构成致命的打🅀🃛击。在单纯的价格竞争面前·日本只有死路一条。日本依靠先进的工业制造技术、通过来料加工、出口工业制品带动日本经济繁荣的路，已经看到了尽头。
在😋⛞日本政府意识到了日本所面临的困境，但且还没有找到应对方法的时候，“广场协议”更是给了日本当头一棒。使得给日本经济带来繁荣的制造业，陷入了既要与发展华夏家的低价格抗争，又要承受日元升值重压的两难境地。要保持日本经济继续高速增长，必须寻找新的经济增长点。
不动产！让日本人已经鼓鼓的腰包去投资不动产，无疑是让日本经济解“燃眉之急”的有💶🖔💖效☱通道。开启商业化的不动产市场·对日本农村的地主是一个最大的利好，当时执政党自民党的最大支持者就是以地主为核心的农协。
85年9月的“广场协议”签署后，本来就已经担心日元贬值的日本国民·对于政府♮诸多的不动产优惠政策，就如同找到了一个可以让纸币保值的避风港，把大笔资金投入不动产市场。
当大笔的资金涌入不动产市场而使不动产开始升值的瞬间，📶一个潘多拉盒子——保有需求丨被打开了。日本的不动产属性开始了悄然的改变，由丨使用需求丨转向保有需求后果也就可想而知了。再加86年高达互数的货币增发量，到了87年，在绝大部分日本眼里，土地已经成了最值得保有的资产。
面对如此之大的市场需求，日本各大银行对土地展开了激烈争夺。通常情况下银行对土地抵☱押融资是按土地评价值的70％贷出，北海道拓值银行以％提供🛑🛩🟂融资，由此可见土地在银行眼里已经成了金矿。
随着日本不动产价格的♻🍩急速攀升，投向不动产的资金也越来越多，全国的不动产开发项目一个🆎🎜赛过一个大，整个日本“莺歌燕舞”连银座这种日本最高档的红灯区也成了普通人可以光顾的地方。
但另一面，正在建设的第二东名高速因地价高涨，计划难于推进。日本道路公团的经营状况极度恶化。各地方♪性的公共投资建设也因地价高涨而困难重重。
88年，不动产业持续数年的♅🆂高额利润让丰田汽车、富士重工、日立🙮🍬电机等等这些日本实💶🖔💖体经济的领头羊再也按耐不住，开始大举进入不动产业。
1990年日本泡沫经济崩溃，表面上看是日本政府一连串的经济政策所致，其政策实质是日本政府对以上争论的一个明确回🀟♯答。
二😋⛞战以后，日本有两个被称为不变的基本国策，一个是基本农田制度，一个是科技兴国战略。
所谓的基本农田制就是日本的基本农田保有量必须能够满足日本的粮食自给自足，不能在粮食🆎🎜问题上受制于他国。不动产开发的持续高涨，直接威胁到了日🛑🛩🟂本基本农田的保有量。
所谓科技兴国战略，是二战后，日本政府对已经是一片焦土、百废待兴的日本应向什么方向发展做过长时间的论证。曾一度想效仿荷兰成为亚洲与欧美之间的贸易集散地。但考虑日本与荷兰在人口数量与所处外部环境等方面相差甚远，贸易集散地的构想被彻底否📦🝈定，最终决定走工业科技兴国的道路。